茯苓又名伏灵，寄藏于松根下之土中，其质成于阴、气摄于阳，本松木之精华，藉土气伏结而成，为椭圆形或不规则块状。小者如拳，大者直径达一尺以上，外皮多有皱褶而粗糙，呈棕褐色或黑棕色，内质洁白细腻，以体重、质坚实而大，形似鸟兽龟鳖者为良。
茯苓色白气平，秉秋天降之金气，归手太阴肺经；味淡属渗利之品，可入足太阳膀胱经。《素问·阴阳离合论》曰：“是故三阳之离合也，太阳为开，阳明为阖，少阳为枢……是故三阴之离合也，太阴为开，厥阴为阖，少阴为枢。”肺主皮毛而太阳应之，太阳膀胱行水，能开阳之表，太阴肺利水，可开阴之表，启上闸，化肺气，宣上即利下，具提壶揭盖以畅气机之意。张仲景应用小青龙汤、小柴胡汤、四逆散时，见小便不利而加用茯苓，原因即在于此，唯得小便一利，气化而水行，而诸症自消。
茯苓在《神农本草经》中位列上品：“主胸胁逆气，忧恚，惊邪，恐悸，心下结痛，寒热烦满咳逆，口焦舌干，利小便。久服，安魂、养神，不饥、延年。”茯苓摄于阳，禀木气以枢转，则胸胁逆气能平；成于阴，禀土气可安五脏，故忧恚、惊邪恐悸之症可除。表气失和，而发寒热；气郁于里而不得下，则病烦满咳逆，心下结痛；水道不通，气逆于下而小便不利，浊水不去则津液难以上承，故口焦舌干。茯苓功在中焦斡旋、交通上下，故胸膈自宽，五脏皆和，诸症皆消。
茯苓味甘，为脾胃之正药，其居中土而升清阳，使轻清者条畅，重浊者自然下达，如此阴阳分理，结者自开，逆者自降，故有土位中央而枢机旋转之功。痰之本为水，茯苓能化阴阳混结之痰饮为水液，引之循三焦水道而归膀胱，故为渗湿化痰之要药。徐大椿在《神农本草经百种录》中称：“凡人邪气郁结，津液不行，则为痰为饮。痰浓稠为火之所结，饮清稀为水之所停。故治痰则咸以降之，治饮则淡以利之。若投以重剂，反拒而不相入，惟茯苓极轻淡，属土，土胜水能疏之涤之，令从膀胱以出，病渐去而不觉也。”
张仲景在《金匮要略·痰饮咳嗽病脉证并治第十二》中曰：“外台茯苓饮治心胸中有停痰宿水，自吐出水后，心胸间虚，气满而不能食，消痰气，令能食。”痰饮留滞于心胸，呕吐后中焦虚弱，胃失和顺，下气因而上逆，痰浊不降，故满而不能纳食。方中人参、白术调补脾胃之气不足；枳实逐停水，破结胸，非此不能化心胸中痰；橘皮芳香醒脾，发散凝滞；生姜宣散水饮，可止呕豁痰；茯苓由升致降，能散结气，以开胸除满，主中焦斡旋而保神守中，故为君药。
大凡淡渗之物并非径直下行，俱先上行而后降，茯苓其性属阳，浮而升，气薄为阳中之阴，其功降而下，故能益脾逐水，生津导气。金代医家张元素在《医学启源》中指出：“（茯苓）性温味淡，气味俱薄，浮而升，阳也。其用有五：止泻一也。利小便二也。开腠理三也。除虚热四也。生津液五也。”